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公寓家楊劍凌:新生代二房東是長租市場最有活力和價值群體

2018-08-16 11:04 11658
2018博鰲房地產(chǎn)論壇上,公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO楊劍凌從另一個角度詮釋了新生代二房東在市場中的價值。楊劍凌表示 :“所謂的中小型運營商就是大家理解的二房東,我們發(fā)現(xiàn)這個群體是整個長租市場最有活力和有價值的群體?!?

海南博鰲2018年8月16日電 /美通社/ -- “二房東”在大眾眼中可能是個被邊緣化的群體,他們游離于供給側與需求側之間,利用信息不對稱,通過倒租房地產(chǎn)而牟利。但在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,實際上 “二房東”的概念早就發(fā)生了變化。

2018博鰲房地產(chǎn)論壇上,公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人兼COO楊劍凌從另一個角度詮釋了新生代二房東在市場中的價值。楊劍凌表示“所謂的中小型運營商就是大家理解的二房東,我們發(fā)現(xiàn)這個群體是整個長租市場最有活力和有價值的群體。”

公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人楊劍凌
公寓家聯(lián)合創(chuàng)始人楊劍凌

據(jù)楊劍凌介紹,“二房東”也要分階段來看,2000年至2015年是最初的“二房東”,這批人本身不創(chuàng)造價值,通過信息不對稱,炒租獲利,有點“暗包”的性質。但2015年之后,新生代“二房東”就完全不同了。他們有的是醫(yī)生、留學生,還有很多是設計師,他們接觸前沿的生活方式,利用自己的興趣和專長,把被低估的房源經(jīng)過合理改造后重新投向市場,一方面盤活存量,另一方面提升租住品質。重要的是,他們獲得業(yè)主的合法授權,一般簽訂6-8年的包租協(xié)議,他們是升級版的“二房東”,為公寓資產(chǎn)升值創(chuàng)造價值,他們應該得到市場的尊重。

楊劍凌認為,長租市場的經(jīng)營理念不能簡單套用快速擴張、謀求壟斷的 B2C 思維,更值得關注和鼓勵的應該是努力升級中百花齊放的 C2C 市場。因為中國品牌公寓的占比僅為3%,大多數(shù)房源供給來自民間。C2C 是更適合長租市場的運作模式,正如淘寶上百萬小而美的店鋪一樣,在保持個體差異化的同時尋求共存、共贏、共享將是長租公寓未來的發(fā)展方向。

改造后的公寓
改造后的公寓

公寓家立志為廣大房東賦能,通過互聯(lián)網(wǎng)的方式對市場資源作整合和再配置,從而孵化更多“小而美”的專業(yè)房東,提升整個行業(yè)的公寓產(chǎn)品質量和運營服務水平。那么如何算一個專業(yè)二房東呢?楊劍凌現(xiàn)場分享了他的樣本分析:

首先,地段是決定房源溢價空間的第一要素。對于剛起步的長租市場服務商而言,選好根據(jù)地很重要,以該區(qū)域房源為中心逐步向外擴張發(fā)展。對此,楊劍凌提出了“3公里”概念和“5公里”概念。以中心區(qū)域外拓的高價值范圍是3公里左右,如果把中心區(qū)域稱為黃金地段的話,3公里范圍內(nèi)就屬于白銀地段,但外拓范圍最多不要超過5公里。

改造后的公寓
改造后的公寓

第二,對目標租客進行分析,對應地對公寓進行改造與二次定位。在搶到黃金地段房源后基于目標需求進行公寓改造,要舍得投入。楊劍凌表示,我們目前接觸到的都是新生代“二房東”,他們基本都能做到5%的空置率以內(nèi)的空置率。一年算下來,資源閑置時間只有15天。雖然設計裝修投入相對較重,但消費升級的大潮下產(chǎn)出會第一時間被市場認可和接受。

第三,長租市場運營講究細致而非規(guī)模。楊劍凌表示,做長租市場在精不在多。目前,公寓服務商的拿房成本普遍偏高。此外,還要疊加攤銷成本、人工成本、稅收費用、獲客費用。在龐大的支出壓力下越要求規(guī)模,利潤壓力反而越大。長租公寓是一個規(guī)模不經(jīng)濟的行業(yè),行業(yè)現(xiàn)狀就是這樣,也許十年后會因為經(jīng)濟轉型而發(fā)生變化,但至少在當前環(huán)境下難以迅速改變。

未來的長租市場將依然是 C2C 中小型房東們的天下。

消息來源:公寓家
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