政策風(fēng)險(xiǎn)是影響行業(yè)信用的重要因素
上海2008年9月10日電 /新華美通/ -- 新華財(cái)經(jīng)資信評(píng)級(jí)部門(mén)今日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)信用報(bào)告-影響房地產(chǎn)行業(yè)信用的重要因素：政策風(fēng)險(xiǎn)》，從國(guó)家政策變化對(duì)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響這一獨(dú)特視角，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，以及目前開(kāi)發(fā)商在業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)上所面臨的困境，從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度嘗試解答該行業(yè)面臨的諸多問(wèn)題。
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中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受益于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)和前期有利的國(guó)家政策導(dǎo)向，自改革開(kāi)放以來(lái)長(zhǎng)期呈現(xiàn)快速成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。但是，新華財(cái)經(jīng)認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化及信用的緊縮，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)積聚的信用風(fēng)險(xiǎn)正在逐步暴露，這種風(fēng)險(xiǎn)暴露將需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)期的自我調(diào)整過(guò)程，且影響面廣泛，這需要投資者在對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估評(píng)估時(shí)持謹(jǐn)慎態(tài)度。
報(bào)告指出，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的持續(xù)升溫，使得中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在超速發(fā)展中積聚了很大的風(fēng)險(xiǎn)，而目前正是風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放的過(guò)程。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)仍在于其市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)技術(shù)、金融、管理等因素之間的相互的非協(xié)調(diào)發(fā)展。這種不協(xié)調(diào)發(fā)展也是低起點(diǎn)、高速度的歷史發(fā)展軌跡的必然結(jié)果。中國(guó)房地產(chǎn)自誕生之日起就在政策與市場(chǎng)的邊緣徘徊。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)已構(gòu)成中國(guó)經(jīng)濟(jì)舉足輕重部分，該行業(yè)所涉及風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也將因國(guó)家政策調(diào)控方式方法與調(diào)控力度的變化而面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。同時(shí)，正是因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍在各項(xiàng)政策的非穩(wěn)定框架內(nèi)運(yùn)行，所以導(dǎo)致國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)及其參與者的信用水平始終無(wú)法保持在較高位置。而在所有的可能政策變化中，土地、金融、稅收、業(yè)務(wù)、外資及住房保障等政策變化的影響尤為重要。
關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)目前的處境，新華財(cái)經(jīng)副總裁兼資信評(píng)級(jí)及研究負(fù)責(zé)人陳松興博士指出：”在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)零碎脆弱的背景下，多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在行業(yè)景氣循環(huán)經(jīng)驗(yàn)不足、技術(shù)層次較低、財(cái)務(wù)管理與資本實(shí)力較弱等諸多問(wèn)題，并導(dǎo)致其在國(guó)家政策發(fā)生重大調(diào)整或市場(chǎng)發(fā)生劇烈波動(dòng)時(shí)普遍面臨重大挑戰(zhàn)。”
另外，針對(duì)近期部分開(kāi)發(fā)商在全行業(yè)銷(xiāo)售速度放緩、資金鏈緊繃時(shí)，通過(guò)降價(jià)銷(xiāo)售加快資金的回籠，并竭力通過(guò)資本市場(chǎng)獲得新的資本補(bǔ)充的情況，陳松興博士進(jìn)一步指出，行業(yè)內(nèi)普遍出現(xiàn)的降價(jià)銷(xiāo)售趨勢(shì)對(duì)個(gè)別開(kāi)發(fā)商而言雖然稍有助益，但在短期內(nèi)無(wú)法明顯緩解全行業(yè)當(dāng)前所面臨的資金窘境，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出的投資過(guò)熱跡象及其后續(xù)效果的釋放都將是一個(gè)緩慢的過(guò)程，并將在未來(lái)進(jìn)一步收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，對(duì)于未能及時(shí)補(bǔ)充資本的開(kāi)發(fā)商而言，行業(yè)冬天的最嚴(yán)酷的階段可能仍未到來(lái)。
新華財(cái)經(jīng)資信評(píng)級(jí)部房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師葉盛也認(rèn)為，雖然市場(chǎng)開(kāi)始承認(rèn)多數(shù)開(kāi)發(fā)商的信用狀況表現(xiàn)出惡化的趨勢(shì)，但企業(yè)主體信用評(píng)級(jí)結(jié)果作為對(duì)中長(zhǎng)期償債能力的衡量已經(jīng)包含了對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的前瞻性考慮，并不會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的短期波動(dòng)而進(jìn)行頻繁的調(diào)整。因此，這也決定了即使在行業(yè)景氣周期的頂峰，房地產(chǎn)行業(yè)整體上并不容易獲得較高的信用等級(jí)。對(duì)于近期房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)公司債等形式不斷地在資本市場(chǎng)上獲取融資的行為，投資者仍應(yīng)審慎評(píng)估個(gè)別開(kāi)發(fā)商的信用風(fēng)險(xiǎn)。
新華財(cái)經(jīng)通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的跟蹤研究，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各主要風(fēng)險(xiǎn)因素，進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)的分析評(píng)估，并將以系列報(bào)告的形式發(fā)布其研究成果。本報(bào)告是系列報(bào)告的第一篇，聚焦政策風(fēng)險(xiǎn)因素的評(píng)估與影響，并從土地、金融、稅收、外資和住房保障政策等方面進(jìn)行了專(zhuān)題的討論與分析。未來(lái)新華財(cái)經(jīng)將會(huì)繼續(xù)密切跟蹤分析政策和市場(chǎng)的重大變化，評(píng)估其對(duì)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響程度，并及時(shí)發(fā)布報(bào)告與投資者分享。
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