上海2014年9月18日電 /美通社/ -- 萊坊發(fā)布《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素研究報(bào)告》，報(bào)告研究了商業(yè)綜合體市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀和開發(fā)過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題，并進(jìn)一步探討了商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素。
上海商業(yè)綜合體
商業(yè)綜合體是指以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，包含兩種或兩種以上非住宅功能（商業(yè)、辦公、酒店、酒店式公寓、展覽、會(huì)議、文娛和交通）的多功能復(fù)合型商業(yè)中心。商業(yè)綜合體是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的永恒主題，它突破了過(guò)去城市建筑單一功能的局限，且提高了土地資源的利用效率。
國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)
- 從目前開發(fā)情況看，全國(guó)綜合體開發(fā)面積存量巨大，2014年上半年全國(guó)主要城市商業(yè)綜合體存量面積超過(guò)3.0億平方米。至2015年，這一數(shù)字將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后則突破至4.3億平方米。
- 2014年國(guó)內(nèi)主要城市綜合體個(gè)數(shù)達(dá)885個(gè)，較2013年增長(zhǎng)24.47%；2015年主要城市的綜合體數(shù)量將突破1,000個(gè)；至2018年，商業(yè)綜合體的年供應(yīng)量將維持在1,200個(gè)左右。
- 1.5線 城市（介于一線和二線城市之間的城市）綜合體規(guī)模發(fā)展勢(shì)頭最為迅猛。根據(jù)萊坊的統(tǒng)計(jì)，至2015年，商業(yè)綜合體存量面積在2000萬(wàn)平方米以上的城市有四個(gè)，其中三個(gè)屬于1.5線城市。
商業(yè)綜合體開發(fā)是否過(guò)剩？
- 大部分城市存在過(guò)量開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，它們集中分布在1.5線和二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。
- 二、三線城市商業(yè)綜合體在短期內(nèi)出現(xiàn)集中供應(yīng)，供需失衡使商業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)日趨艱難。
- 國(guó)內(nèi)開發(fā)商較為激進(jìn)，二、三線城市布局十分廣泛，擴(kuò)張速度十分迅猛。萊坊預(yù)計(jì)，未來(lái)三至五年間，國(guó)內(nèi)大型開發(fā)企業(yè)仍將開發(fā)超過(guò)100個(gè)綜合體項(xiàng)目。
商業(yè)綜合體發(fā)展的成功要素
選址、業(yè)態(tài)組合及營(yíng)運(yùn)策略已成為商業(yè)綜合體開發(fā)的三大關(guān)鍵問(wèn)題，同時(shí)也是商業(yè)綜合體開發(fā)的成功之匙。
- 選址是綜合性項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的第一步，也是決定該項(xiàng)目成敗的重要一環(huán)，因此選擇區(qū)位時(shí)一定要統(tǒng)籌規(guī)劃。萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨認(rèn)為：“盡管中央商務(wù)區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)較小，但選址時(shí)考慮到第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，亦可選擇農(nóng)村或者工業(yè)城市進(jìn)行開發(fā)?！?
- 綜合開發(fā)區(qū)的成功與否仍取決于各個(gè)業(yè)態(tài)的組合，目前的城市商業(yè)綜合體包括四大核心業(yè)態(tài)：寫字樓、購(gòu)物中心、酒店以及酒店式公寓。其中寫字樓、購(gòu)物中心及酒店三者的業(yè)態(tài)協(xié)同性最優(yōu)，是商業(yè)綜合體開發(fā)較普遍的組合。從開發(fā)商的角度而言，項(xiàng)目選址、風(fēng)險(xiǎn)偏好以及項(xiàng)目體量大小等考量因素會(huì)成為決定商業(yè)綜合體開發(fā)業(yè)態(tài)組合的關(guān)鍵。
- 在開發(fā)過(guò)程中，不少開發(fā)商面臨項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)策略的選擇。萊坊建議，一般情況下，若非資金處于緊缺狀態(tài)，開發(fā)商可將綜合體項(xiàng)目保留只租不售作為公司長(zhǎng)期的投資。
萊坊中國(guó)區(qū)董事，綜合項(xiàng)目顧問(wèn)及代理服務(wù)部主管孫俊安認(rèn)為：“綜合體開發(fā)，從資金沉淀能力、選址、設(shè)計(jì)規(guī)劃、招商營(yíng)運(yùn)等各個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)開發(fā)商的綜合營(yíng)運(yùn)能力要求非常高。簡(jiǎn)單復(fù)制應(yīng)用住宅開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和理念，將伴隨很多的失誤與挑戰(zhàn)。因此，開發(fā)商應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)換觀念，盡快完成從住宅開發(fā)模式向商業(yè)開發(fā)模式的思路轉(zhuǎn)化。”
作為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)顧問(wèn)，萊坊的綜合項(xiàng)目顧問(wèn)及代理服務(wù)團(tuán)隊(duì)能為客戶提供一站式服務(wù)，范圍涵蓋前期的土地規(guī)劃咨詢、項(xiàng)目發(fā)展顧問(wèn)、設(shè)計(jì)優(yōu)化，以及后期的租售代理和資產(chǎn)運(yùn)作等。這個(gè)獨(dú)特的服務(wù)平臺(tái)能為客戶提供先進(jìn)的解決方案，不斷超越客戶期望。
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