北京2011年9月5日電 /美通社亞洲/ -- 自2011年年初“限購令”實施以來，樓市便集體進(jìn)入觀望之中，市場在經(jīng)過一段政策消化期后，二手房市場整體處于“量價均穩(wěn)“的狀態(tài)。8月份13重點城市掛牌總量環(huán)比小幅回升，掛牌價格穩(wěn)中有降；二手房成交持續(xù)低迷。
全國一線城市二手房掛牌總量保持穩(wěn)定
搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，近5個月以來，全國13個重點城市二手房市場掛牌總量保持平穩(wěn)。目前，CPI 高居不下，房產(chǎn)仍為保值的熱點商品。此外，從自住的角度分析，多數(shù)業(yè)主擔(dān)心賣房之后，再買難度增加，不會輕易出售房屋，大多采取轉(zhuǎn)售為租。受銀根不斷收緊的影響，不少開發(fā)商面臨巨大的資金壓力，無奈地選擇提前推盤，降價搶占市場以達(dá)到回籠資金的目的。相比之下，二手房業(yè)主的資金壓力較小，部分急于周轉(zhuǎn)的業(yè)主會加大議價空間，但是多數(shù)轉(zhuǎn)售為租業(yè)主仍有租金入賬，心理較為穩(wěn)定，因此二手房市場的供應(yīng)量相對平穩(wěn)。
2011年8月，13重點城市中，9城市掛牌量相對穩(wěn)定，掛牌量環(huán)比小幅上升。杭州、深圳兩地掛牌量漲幅明顯，市場供應(yīng)相對充足；而重慶和武漢則掛牌量持續(xù)下滑，市場供應(yīng)萎縮。杭州和深圳兩地二手房單價相對較高。杭州自年初以來，二手房成交量持續(xù)低迷；深圳自“按評估價征稅”以來，成交量一落千丈。此外，又受新開樓盤低價集中入市的強(qiáng)烈沖擊，誠心出售房屋的業(yè)主開始增多，且掛牌價格相比之前更加合理。本月，杭州掛牌量環(huán)比上漲25%，深圳環(huán)比上漲16%，市場供應(yīng)相對充足。相比之下，重慶和武漢兩地二手房價格較低，購房壓力較小。同時，城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展吸引著各地人才的聚集，市場剛性需求旺盛，房價抗跌性相對較強(qiáng)，業(yè)心里預(yù)期樂觀，二手房市場供應(yīng)量呈現(xiàn)逐漸萎縮之勢。本月，武漢掛牌量環(huán)比下降23%，重慶環(huán)比下降8%。
二手房掛牌價格漲幅明顯回落
本輪調(diào)控政策實施以來，房價過快上漲的勢頭已經(jīng)得到有效抑制，二手房掛牌價格處于窄幅震蕩之中。2011年8月，8城市掛牌均價環(huán)比漲跌幅在1%以內(nèi)，4個城市環(huán)比跌幅超1%，僅天津1城市環(huán)比上漲1.18%。由于房產(chǎn)自住和投資的雙重屬性，使得二手房價格很難輕易下降。目前，政府控制房價的決心明確，多項調(diào)控政策組合出拳，二手房交易中的費用明顯增加，但是房屋持有成本卻不見動靜。此外，火爆的租賃市場，確保房東擁有穩(wěn)定的租金收入，因此二手房房價短期內(nèi)出現(xiàn)大幅下行的可能較小。本月，新房價格回落明顯，開發(fā)商迫于資金壓力，紛紛加入樓市折扣戰(zhàn)，一、二手房倒掛現(xiàn)象頻發(fā)。隨著新房庫存量的不斷增加，剛需購房者對新房價格下行的預(yù)期也在不斷增加。
目前，房價過快上漲已經(jīng)受到明顯抑制，二手房掛牌價格同比漲幅不斷回落。據(jù)搜房網(wǎng)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，13重點城市同比漲幅情況為4漲9落。同比漲幅在20%以上的城市分別是武漢28%、廣州23.29%；同比漲幅在10%-20%的城市已由上月的7個減少至3個，分別為上海15%、深圳13%和天津10%；其余8城市同比漲幅均在10%以下。
二手房成交量普降2-3成
據(jù)監(jiān)測，7個城市2011年1至8月二手房成交量與去年同期相比，普遍降低2到3成，蘇州降幅為32%，杭州降幅較大，為43%。目前，樓市主要由剛需支撐，對價格下降較為敏感。新房的集中入市，促使市場進(jìn)一步轉(zhuǎn)向買方。同時，各種特價房和折扣優(yōu)惠也吸引者剛需消費者。相比之下，二手房市場小幅議價的優(yōu)勢很不明顯，二手房市場冷清，成交量一再創(chuàng)新低，樓市的觀望氣氛仍然彌漫。投資客的身影從杭州樓市退去之后，二手房市場的成交量一直處于低迷之中；而深圳市場，在“按評估價征稅”之后，二手房交易費用大幅提高，二手房成交量直落谷底，且回升乏力。
2011年8月二手房市場成交量整體處于歷史低位，13城市二手房成交量環(huán)比下降11%。各城市環(huán)比呈現(xiàn)8升5降，環(huán)比跌幅更加明顯。其中，成都環(huán)比上升23%，漲幅較大，但仍舊在低位徘徊，市場表現(xiàn)依然乏力。本月，深圳成交量再次下探，環(huán)比下降64%，跌幅較大。8個成交量回升的城市，多數(shù)維持之前的低位水平，漲幅基本處于10%以下。東莞和石家莊兩地由于暫時不受限購影響，市場需求依然旺盛，前8個月二手房成交量維持之前水平。5個成交量下跌的城市中，深圳跌幅較大，環(huán)比下降64%；無錫環(huán)比下降20%；北京環(huán)比下降11%；南昌和青島兩地環(huán)比跌幅較小，分別為7%和4%。
市場綜述與展望
2011年8月，樓市調(diào)控加碼、限購令升級、二三線城市限購名單，一直是樓市熱議的話題。樓市調(diào)控已持續(xù)7個月，調(diào)控措施絲毫不見松動，貨幣政策始終從緊。少數(shù)開發(fā)商已經(jīng)放松新房價格，搶占金九銀十先機(jī)，以期快速回籠資金。新房市場的降價促銷對二手房市場產(chǎn)生了不可忽視的擠壓效應(yīng)，一、二手房價倒掛現(xiàn)象也會進(jìn)入高發(fā)期。
二手房市場供應(yīng)量整體維持穩(wěn)定，在成交量持續(xù)低迷的部分城市，二手房業(yè)主心理波動較大，市場供應(yīng)量有所回升；而在需求旺盛，且單價相對較低的城市，業(yè)主多持樂觀心態(tài)，供應(yīng)量呈現(xiàn)持續(xù)萎縮之勢。預(yù)計，隨著二手房成交量的持續(xù)萎縮和新房庫存量的不斷增加，二手房價格有望進(jìn)一步松動。二手房成交量方面，預(yù)計在金九銀十階段很難回暖。二手房價這座堅冰能否融化，還要取決于新房折扣戰(zhàn)的結(jié)果，大家拭目以待。相比之下，本月租賃的成交均較為活躍，主要由于大量高校畢業(yè)生涌入社會，租賃需求大增，導(dǎo)致租賃均價呈現(xiàn)上漲的態(tài)勢。隨著暑期的結(jié)束，租賃熱潮將告一段落。
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