高力國(guó)際專(zhuān)題研究 -- 深圳產(chǎn)業(yè)園故事：前世今生與未來(lái)

深圳2023年8月4日 /美通社/ -- 近期，高力國(guó)際“大灣區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)載體系列研究的第二份專(zhuān)題報(bào)告” -- 《深圳產(chǎn)業(yè)園故事：前世、今生與未來(lái)》新鮮出爐。此前，在本系列的頭份報(bào)告《大灣區(qū)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究》里，高力國(guó)際對(duì)大灣區(qū)重點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展特色及重點(diǎn)新興產(chǎn)業(yè)在大灣區(qū)發(fā)展情況作了全面研究、梳理。

與產(chǎn)業(yè)發(fā)展共生，深圳產(chǎn)業(yè)園同樣經(jīng)歷了一系列的升級(jí)調(diào)整。在本次深圳產(chǎn)業(yè)園專(zhuān)題研究中，高力國(guó)際綜合分析了深圳的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)、深圳產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程、深圳產(chǎn)業(yè)園的歷史變遷，選取“深圳高新區(qū)深圳灣園區(qū)、留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總部基地、河套深港科技創(chuàng)新合作區(qū)、光明科學(xué)城”4個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園/片區(qū)，從發(fā)展概況、發(fā)展特色、產(chǎn)業(yè)載體市場(chǎng)等多方面深度分析；并對(duì)深圳產(chǎn)業(yè)園未來(lái)的空間布局、產(chǎn)業(yè)定位走向、市場(chǎng)趨勢(shì)等闡述了專(zhuān)業(yè)觀(guān)點(diǎn)。

憑借工業(yè)、創(chuàng)新立市的深圳，長(zhǎng)期以來(lái)高度重視保障工業(yè)用地，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。深圳市規(guī)劃和自然資源局2019年相關(guān)文件信息顯示，深圳全市工業(yè)區(qū)約7200個(gè)，總用地規(guī)模超過(guò)200平方公里，約占全市建設(shè)用地總量的1/4，工業(yè)建筑面積約2.54億平方米。工業(yè)區(qū)內(nèi)承載了全市約3/4的規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)，貢獻(xiàn)了全市約4/5的規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)總值。

*數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市規(guī)劃和自然資源局2019年相關(guān)文件信息

不過(guò)深圳產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)也存在工業(yè)區(qū)明顯小型化、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)布局地域差異較大、原特區(qū)內(nèi)外用地效益差距大且總體效益偏低、營(yíng)業(yè)收入集中度極高、工業(yè)區(qū)建設(shè)形態(tài)有待提升等的各類(lèi)問(wèn)題。因此，多年來(lái)政府積極出臺(tái)相關(guān)政策引導(dǎo)各類(lèi)產(chǎn)業(yè)科學(xué)布局與發(fā)展，推動(dòng)工業(yè)區(qū)向高質(zhì)量產(chǎn)業(yè)空間轉(zhuǎn)型，如《深圳市工業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)管理辦法》、《深圳市扶持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地節(jié)約集約利用的管理規(guī)定》等。

2022年以來(lái)，深圳圍繞“20+8”產(chǎn)業(yè)發(fā)展推出的20大先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃、明確每年建設(shè)2000萬(wàn)平方米工業(yè)上樓產(chǎn)品且連續(xù)實(shí)施5年等政策進(jìn)一步勾勒出深圳產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。

從空間布局來(lái)看，深圳20大先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)幾乎均位于原特區(qū)外，首批72個(gè)項(xiàng)目中工業(yè)上樓有50個(gè)落位其中，而20大科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)大部分仍分布于原特區(qū)內(nèi)，寶安、光明、龍華等有個(gè)別布局?？梢?jiàn)，在深圳這一工業(yè)大市，原特區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園以研發(fā)辦公為主、原特區(qū)外集聚大量生產(chǎn)廠(chǎng)房的空間格局在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)仍將持續(xù)。與此同時(shí)，隨著工業(yè)上樓項(xiàng)目的落地，原關(guān)外部分用地效益偏低、規(guī)模偏小、形態(tài)老舊的工業(yè)區(qū)將通過(guò)城市更新、提容等方式逐步被大型現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)園所取代，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)載體品質(zhì)與產(chǎn)業(yè)質(zhì)量的同步提升。

從產(chǎn)業(yè)定位來(lái)看，無(wú)論是20大先進(jìn)制造園，還是工業(yè)上樓建設(shè)計(jì)劃，均以20+8產(chǎn)業(yè)為服務(wù)對(duì)象。深圳以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為發(fā)展主引擎，加快制造業(yè)“退二進(jìn)二”成為推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的必然選擇。無(wú)論是新興產(chǎn)業(yè)的培育，還是原有產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型等，均將培育新動(dòng)能、導(dǎo)入新產(chǎn)能。作為落實(shí)新興產(chǎn)業(yè)布局的抓手，深圳產(chǎn)業(yè)園傳統(tǒng)業(yè)態(tài)有望進(jìn)一步遷移，為新興產(chǎn)業(yè)空間集聚、強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)作、打造高端產(chǎn)業(yè)集群創(chuàng)造良好的條件。

從產(chǎn)品功能來(lái)看，20大先進(jìn)制造園強(qiáng)調(diào)以生產(chǎn)制造為主導(dǎo)功能，工業(yè)上樓則以打造生產(chǎn)、生活、生態(tài)“三生融合”，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)投“三創(chuàng)結(jié)合”，投入與產(chǎn)出、運(yùn)營(yíng)與財(cái)務(wù)、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益“三個(gè)平衡”的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，為全市制造業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)支撐。當(dāng)前實(shí)踐與政策要求一致，如工業(yè)上樓計(jì)劃最先落地的寶龍專(zhuān)精特新產(chǎn)業(yè)園，預(yù)計(jì)2023年底建成交付，項(xiàng)目計(jì)容建筑量約40萬(wàn)㎡，其中高標(biāo)準(zhǔn)制造業(yè)廠(chǎng)房占比85%，其余則為包含商業(yè)、酒店、宿舍等多樣化產(chǎn)品在內(nèi)的配套設(shè)施。寶安新橋東先進(jìn)制造業(yè)園區(qū)，是深圳首個(gè)平方公里級(jí)的“工改工”城市更新項(xiàng)目，其一期規(guī)劃總建面74.3萬(wàn)平方米，包含廠(chǎng)房、研發(fā)用房、配套宿舍三類(lèi)產(chǎn)品，占比分別為58%、24%、18%，將于2024-2025年陸續(xù)入市。位于南山區(qū)北部核心片區(qū)的紅花嶺基地工業(yè)上樓項(xiàng)目總建面約78萬(wàn)平方米，廠(chǎng)房、研發(fā)用房、宿舍占比分別為63.3%、6.7%、25%，另有商業(yè)、公共配套設(shè)施等。

可見(jiàn)，承擔(dān)生產(chǎn)制造功能的高標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房將成為未來(lái)新增產(chǎn)業(yè)園主要載體形式。實(shí)際上，近年來(lái)深圳全市“工改工”類(lèi)更新“工改M0”類(lèi)更新規(guī)模占比較高，為新一代信息技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)、文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了有效支撐，然而“工改M1”和工業(yè)區(qū)綜合整治卻始終因改造利潤(rùn)相對(duì)較少、租售對(duì)象成本敏感等影響缺少市場(chǎng)動(dòng)力，導(dǎo)致制造業(yè)空間升級(jí)乏力。未來(lái)新增產(chǎn)業(yè)園突出生產(chǎn)制造功成為必然選擇。與此同時(shí)，研發(fā)設(shè)計(jì)、中試檢測(cè)、產(chǎn)品展示、酒店宿舍等功能在以“三個(gè)平衡”為目標(biāo)的工業(yè)上樓園區(qū)中也將得到更多體現(xiàn)。

從產(chǎn)品形態(tài)來(lái)看，未來(lái)5年總量達(dá)1億平方米的工業(yè)上樓產(chǎn)品供應(yīng)決定了未來(lái)深圳的摩天工廠(chǎng)將逐漸取代原有的標(biāo)準(zhǔn)廠(chǎng)房及舊工業(yè)區(qū)。同時(shí)，工業(yè)上樓追求“三個(gè)平衡”，規(guī)定廠(chǎng)房容積占規(guī)劃計(jì)容總建筑面積的比例≥55%，與過(guò)往工業(yè)用地配套設(shè)施比例不超過(guò)總用地面積7%相比，商業(yè)、酒店、宿舍、文化休閑等配套產(chǎn)品的增加，將充分體現(xiàn)新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)城融合的特點(diǎn)。

從租金水平來(lái)看，工業(yè)上樓項(xiàng)目遵循“保本微利”的原則，內(nèi)部收益率原則上≤4.5%。廠(chǎng)房平均租賃價(jià)格≤35 元/平方米·月，且年漲幅≤5%。最先落地的寶龍專(zhuān)精特新產(chǎn)業(yè)園高標(biāo)準(zhǔn)制造業(yè)廠(chǎng)房售價(jià)僅8000元/㎡，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的3-5折，顯著的成本優(yōu)勢(shì)將極大的提升對(duì)新型產(chǎn)業(yè)的吸引力。以“產(chǎn)業(yè)保障房”大幅增加優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體供給，顯示了深圳堅(jiān)持工業(yè)立市之本，破題產(chǎn)業(yè)空間制約的決心，讓深圳的城市產(chǎn)業(yè)空間，有望從“存量”變“增量”。

根據(jù)規(guī)劃，到2035年深圳工業(yè)建筑面積3.96億平方米，與2019年2.54億平方米的存量相比，仍有1.42億增量空間，工業(yè)上樓建設(shè)計(jì)劃則明確未來(lái)5年新增1億平方米，巨大的增量既帶來(lái)發(fā)展空間，也大幅增加競(jìng)爭(zhēng)壓力。

高力國(guó)際深圳公司董事總經(jīng)理表示：“在深圳這一走在高質(zhì)量發(fā)展前列的工業(yè)大市，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)注定擁有無(wú)限的發(fā)展空間。與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以追求利潤(rùn)為主要目標(biāo)不同，產(chǎn)業(yè)園的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)與城市產(chǎn)業(yè)布局、產(chǎn)業(yè)升級(jí)密切相關(guān)，既要緊跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向與特點(diǎn)，提供符合需求的產(chǎn)業(yè)載體，又要超前服務(wù)，引導(dǎo)目標(biāo)產(chǎn)業(yè)集聚，打造產(chǎn)業(yè)生態(tài)，促進(jìn)項(xiàng)目良性運(yùn)行，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展。未來(lái)，伴隨產(chǎn)業(yè)升級(jí)的深入推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園通過(guò)定制產(chǎn)品、打造主題園區(qū)、輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、國(guó)民企深度合作等都將成為更具針對(duì)性的服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力、帶動(dòng)利潤(rùn)率上升的重要方向，而發(fā)展過(guò)程中的激烈競(jìng)爭(zhēng)也仍將持續(xù)?！?/p>