上海2022年1月24日 /美通社/ -- 2021年是十四五開局之年，隨著各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)陸續(xù)出爐，我們看到了一個砥礪前行的中國經(jīng)濟。過去的一整年，中國都面臨著紛繁復雜的國際國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境，既要保證經(jīng)濟穩(wěn)步增長，還要同時積極應對疫情多發(fā)和散發(fā)等多重考驗。不僅如此，全球制造業(yè)供應鏈持續(xù)受到疫情的嚴重沖擊，中國嚴格的疫情防控體系和自身完善的供應鏈體系在很大程度上支撐了國際市場的需求，為世界經(jīng)濟復蘇起到了關(guān)鍵作用。從統(tǒng)計局最新發(fā)布的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，國內(nèi)生產(chǎn)總值突破110萬億元，達到114.4萬億元，同比增長8.1%。在行業(yè)發(fā)展方面，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務業(yè)增速領(lǐng)跑所有產(chǎn)業(yè)，達到17.2%，過去兩年平均增長17.7%。經(jīng)濟的穩(wěn)定前行為中國寫字樓市場的持續(xù)復蘇奠定了堅實的基礎(chǔ)，中國寫字樓市場的發(fā)展也在“十四五”實現(xiàn)了良好開局。
新增需求回暖，新增供應量保持穩(wěn)定。在高力國際重點關(guān)注的11個主要的甲級寫字樓市場中，2021年全市場新增入市項目接近348萬平方米，同比微降2.6%，超過80%的新增供應量集中在四個一線城市。全市場凈吸納量達到484萬平方米，同比增長334%。其中，深圳市場的需求量領(lǐng)跑全國，達到創(chuàng)歷史記錄的近120萬平米的水平，北京緊隨其后也達到了創(chuàng)記錄的114萬平方米，上海也創(chuàng)造了近百萬平米的新增需求，光這三個一線市場就占到了全部需求量的7成。在需求增速方面，廣州和北京領(lǐng)跑所有市場，增速分別達到11倍和9倍，當然這里有部分原因是由于去年的基數(shù)過低所致。從城市群來看，長三角和珠三角的城市得益于雄厚的經(jīng)濟基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)韌性，新增需求得以快速釋放，主要城市空置率都呈現(xiàn)不同程度回落。
高力國際認為，市場新增需求能夠在2021年實現(xiàn)大幅反彈在宏觀層面主要有以下兩個原因：
第一，宏觀經(jīng)濟快速復蘇為企業(yè)擴張創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟環(huán)境。高力國際曾指出疫情的有效防控和宏觀經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定的恢復是企業(yè)擴張的前提，也是寫字樓新增需求持續(xù)釋放的前提。靚麗的經(jīng)濟數(shù)據(jù)穩(wěn)定了企業(yè)信心，更寬松的貨幣和信貸環(huán)境為企業(yè)持續(xù)擴張奠定了良好基礎(chǔ)。
第二，受抑制的企業(yè)擴張需求持續(xù)釋放。高力國際早前就曾指出企業(yè)會在經(jīng)濟企穩(wěn)后開始逐步釋放其辦公需求。由于需求之前受到抑制，一旦釋放則容易出現(xiàn)報復性反彈，這也是各主要市場需求出現(xiàn)成倍暴增的原因。
空置率大幅回落，部分城市租金現(xiàn)企穩(wěn)回升之勢。由于需求端的積極表現(xiàn)，大部分市場空置水平都出現(xiàn)了不同程度的回落。西安在沒有新增甲級寫字樓供應的情況下，市場實現(xiàn)穩(wěn)定去化，空置率降幅領(lǐng)跑所有市場達到-9.1%。深圳市場得益于全國第一的需求量，在有85萬平方米市場化租賃項目入市的情況下，空置率依然實現(xiàn)了6%的降幅。在租金表現(xiàn)方面，由于良好的去化表現(xiàn)，各地市場平均租金降幅有所收窄，有些城市已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。隨著未來兩年部分城市出現(xiàn)的供應高峰，更多的優(yōu)質(zhì)項目不僅可以為企業(yè)提供更大的談判空間進而降低企業(yè)辦公成本，也可以為企業(yè)提供更多辦公空間升級的選擇，實現(xiàn)降本增效。
以互聯(lián)網(wǎng)科技為代表的數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)已經(jīng)成為主導中國寫字樓市場走勢最重要的力量。
如果我們逐個城市去刨析需求來源就可以發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)可謂是無處不在，特別是互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)。以北京為例，互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)在甲級寫字樓超過5000平米的大宗租賃成交中（僅包含新租和擴租）就已經(jīng)達到45萬平方米，其中大部分來自頭部大廠的擴張。然而上海則不同，上海今年按面積排名前十的租賃成交中雖然前六名均來自互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，但這些互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)中多是各細分賽道的頭部企業(yè)?；ヂ?lián)網(wǎng)科技企業(yè)基本上在所有重點關(guān)注的城市都已經(jīng)成為當?shù)貙懽謽鞘袌鲎钪匾男枨髞碓?。近期，國務院印發(fā)《“十四五”數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃》，進一步確定了從現(xiàn)在到2025年數(shù)字經(jīng)濟邁向全面擴展期，數(shù)字經(jīng)濟核心產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重達到10%的目標。數(shù)字經(jīng)濟將迎來一段爆發(fā)式發(fā)展，數(shù)字經(jīng)濟企業(yè)在寫字樓市場的供需兩端將扮演更加重要的角色。
2022年的中國甲級寫字樓市場將迎來供應大年，從目前預估的數(shù)據(jù)來看，除了北京的新增供應將有所減少外，其他10個市場的新增供應均有不同程度增加，年新增供應或?qū)⑼黄?50萬平方米。大批優(yōu)質(zhì)寫字樓項目在短時間內(nèi)的集中入市將使得各城市內(nèi)的樓宇競爭愈加激烈，空置率將再度攀升，租金將繼續(xù)承壓。
市場對樓宇全生命周期提出了更高的要求，未來從開發(fā)到運維，從數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化到自動化、智能化，都將把整個樓宇平臺化。能否充分理解中國的新發(fā)展理念，通過擁抱新技術(shù)、新模式、創(chuàng)新應用場景等方式來最大化地挖掘項目潛在價值，將成為新發(fā)展格局下寫字樓市場的破局關(guān)鍵。從產(chǎn)品到文化，從模式創(chuàng)新到空間創(chuàng)新，思想上的年輕化才是提升項目活力的根本所在。
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