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蜜蜂闖進(jìn)客棧,公寓和辦公進(jìn)入“巨而美”時(shí)代【MBI行業(yè)觀察4】

2019-03-21 14:53

開春以來,公寓和辦公市場(chǎng)暗流涌動(dòng),巨變時(shí)代,從來沒有河清海晏。氪空間最近新聞不斷,境外擴(kuò)張、裁員、關(guān)店、新一輪融資、上市傳聞;魔方很低調(diào)的D輪融資:1.5億美元;行業(yè)一波收并購悄悄開始,3月,蜜蜂村落悄悄并購了樂棧……

4.2萬億的公寓市場(chǎng) / 9成中小品牌可能死亡

3月18日,蜜蜂村落品牌公寓發(fā)布公告,正式并購樂棧公寓;3月19日,樂棧公寓也發(fā)出公告,告知公司已經(jīng)破產(chǎn)清算,原來相關(guān)業(yè)務(wù)由蜜蜂村落托管運(yùn)營(yíng)。

這樣的事其實(shí)已經(jīng)不是新聞,就如同魔方的融資在去年下半年就有傳聞,但面對(duì)公寓領(lǐng)域諸多的負(fù)面新聞,直到今年的3月11日,魔方才低調(diào)地宣布了這一消息。幾家歡喜幾家愁,商業(yè)和歷史一樣,從來沒人同情弱者。

眾所周知,中國(guó)住房租賃市場(chǎng)存在巨大的發(fā)展?jié)摿Α?strong>東方證券在此前的研報(bào)中就預(yù)測(cè),至2030年我國(guó)租賃人口將達(dá)2.7億人,住宅租賃市場(chǎng)整體市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)4.2萬億元。

蛋糕巨大,所以各路英豪都想搶占市場(chǎng)。這里面最典型的代表就是名字去地產(chǎn)化的地產(chǎn)商們,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),TOP30房企中,有超過三分之一的房企都已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。而包括魔方、蛋殼、自如等公寓專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu),也在不斷進(jìn)行規(guī)模擴(kuò)張。

但另一方面,各類企業(yè)布局公寓領(lǐng)域,必然會(huì)帶來行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。根據(jù)58同城、安居客與《每日經(jīng)濟(jì)新聞》旗下“鎂刻地產(chǎn)”聯(lián)合發(fā)布的《租房消費(fèi)行為調(diào)查報(bào)告》分析:2019年,長(zhǎng)租公寓的大洗牌還在進(jìn)行中,“大魚吃小魚”現(xiàn)象將增加,頭部長(zhǎng)租公寓企業(yè)規(guī)模將越來越大。未來3至5年內(nèi),將有超過9成的中小品牌可能無法在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中存活。

千億的辦公空間市場(chǎng) / 都在爭(zhēng)搶前三賽道

因?yàn)樯钚枰M(fèi)升級(jí),所以誕生了長(zhǎng)租公寓;因?yàn)楣ぷ骺臻g需要升級(jí),所以誕生了聯(lián)合辦公(辦公空間)。

聯(lián)合辦公進(jìn)入中國(guó)的4年來,正在逐漸成為未來的主流辦公模式,這是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)好租研究數(shù)據(jù):中國(guó)的聯(lián)合辦公空間平均每年的增長(zhǎng)率不低于50%,到2030年,30%的辦公空間都會(huì)是聯(lián)合辦公空間,預(yù)計(jì)將形成近千億的市場(chǎng)規(guī)模。

有意思的是,聯(lián)合辦公巨頭這幾年動(dòng)作頻繁,融資和收并購信息不斷。除了導(dǎo)語中的氪空間, WeWork和優(yōu)客工場(chǎng)更是頻頻出手。

截止到今年3月,優(yōu)客工場(chǎng)在全球44座城市及新區(qū)布局了200余個(gè)共享辦公空間,包括國(guó)內(nèi)眾多一二線城市,以及新加坡、雅加達(dá)、紐約等國(guó)外知名地區(qū)。收并購方面,僅僅2018年,優(yōu)客工場(chǎng)就完成了對(duì)無界空間、愛特眾創(chuàng)、松禾孵化器、碎片空間、方糖小鎮(zhèn)、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、火箭辦公、Workingdom的收購。

WeWork進(jìn)入中國(guó)以后,首站選擇了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)領(lǐng)先的上海。隨后,WeWork陸續(xù)在北京、香港、深圳、成都、杭州、武漢等城市設(shè)立辦公空間。三年時(shí)間,在中國(guó)的辦公空間已經(jīng)超過70個(gè),會(huì)員總數(shù)逾85000個(gè)(所有注冊(cè)會(huì)員)。今年,WeWork還計(jì)劃將業(yè)務(wù)繼續(xù)拓展到廣州、南京、蘇州、西安、重慶、天津等地。

除了這三家,多個(gè)聯(lián)合辦公品牌正試圖在巨大的中國(guó)市場(chǎng)分食一杯羹。納什空間、米域、P2、夢(mèng)想加、WE+酷窩、Distrii辦伴、SOHO3Q、島里……他們都在試圖塑造自己的標(biāo)簽,也在努力躋身于前三,進(jìn)入頭部梯隊(duì)。

由于是2B市場(chǎng),這個(gè)行業(yè)看起來并沒有大起大落,新聞不斷,聯(lián)合辦公內(nèi)部品牌只是暗自較勁,他們更多的對(duì)手是傳統(tǒng)辦公——寫字樓。傳統(tǒng)的辦公室租賃是通過“低進(jìn)高出,整進(jìn)散出,毛進(jìn)精出”的方式賺取租金差價(jià)盈利,目前市場(chǎng)上大部分公司還在延續(xù)這種經(jīng)營(yíng)方式。聯(lián)合辦公是一個(gè)新的辦公模式,在進(jìn)入之前,需要核算與傳統(tǒng)辦公室租賃相比增加的成本和新辦公模式帶來的收益是否平衡。除了租金差價(jià)盈利,區(qū)別于傳統(tǒng)辦公更大的盈利優(yōu)勢(shì)在哪里,還在摸索中。

以北京為例,2018年,北京寫字樓大量入市,但在金融去杠桿大背景下,供應(yīng)量和空置率都有大幅提升,2019年,這一趨勢(shì)似乎并沒有改變。有些金融企業(yè),被迫退租或者跑路,寫字樓生意也不好做。本來這對(duì)聯(lián)合辦公是一個(gè)好的機(jī)會(huì),但是據(jù)VC SaaS的數(shù)據(jù)顯示,2018年至今,聯(lián)合辦公品牌減少40家,運(yùn)營(yíng)時(shí)間均未超過2年。發(fā)展緩慢、瀕臨破產(chǎn)倒閉狀態(tài)的共享辦公空間品牌占總數(shù)的28.1%,眾多非頭部企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入淘汰階段。同時(shí),我們發(fā)現(xiàn)聯(lián)合辦公的“馬太效應(yīng)”漸顯,頭部品牌和中小品牌其實(shí)也已經(jīng)“冰火兩重天”,一方面頭部品牌紛紛宣布多輪融資,中小品牌融資困難,出現(xiàn)各種裁員相關(guān)的報(bào)道。

有的聯(lián)合辦公企業(yè)更是掛羊頭賣狗肉,做的其實(shí)也只是傳統(tǒng)租賃的生意。加上一些大型寫字樓也正在學(xué)習(xí)聯(lián)合辦公,克服自己的時(shí)代局限(這如同當(dāng)年的精品酒店學(xué)習(xí)民宿),中小品牌聯(lián)合辦公的危機(jī)開始顯現(xiàn)出來。以寫字樓為代表的傳統(tǒng)辦公領(lǐng)域和以聯(lián)合辦公位代表的新辦公領(lǐng)域的博弈,勢(shì)必是未來5年“搶奪”市場(chǎng)的主旋律。

“巨而大”有危機(jī) /“小而美”很危險(xiǎn)

正因?yàn)楣⒑娃k公在2019年這樣的變化,租賃市場(chǎng)的格局很可能走向“巨而美”時(shí)代。所謂巨而美,巨,就是規(guī)?;幻?,就是深度運(yùn)營(yíng)。

優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶說,任何一個(gè)新行業(yè)里,無論入局的先后順序,只要你的速度不夠快,就很難在賽道上取得比較強(qiáng)的話語權(quán),更難談及后續(xù)的資源運(yùn)用。

所以,我們看到優(yōu)客工場(chǎng)這兩年的一系列行動(dòng),媒體也多次傳氪空間即將要赴美IPO的消息,盡管在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí),氪空間創(chuàng)始人兼董事長(zhǎng)劉成城進(jìn)行了一再表示“上市方面的計(jì)劃安排不便回應(yīng)”,是不是要競(jìng)爭(zhēng)“共享辦公第一股”,他也從未想過。但某行業(yè)巨頭曾有離職員工向每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾咄嘎叮欢ㄒs在氪空間前完成上市。 

而已位列辦公行業(yè)頭部玩家陣營(yíng)的氪空間創(chuàng)始人當(dāng)初的目標(biāo)“2021年在管理的辦公樓面積方面趕超WeWork”,也不是新聞,盡管近期遇到一些波折,但是近年來擴(kuò)張迅猛,估值已超過13億美元。

但步伐太快,迅速占領(lǐng)頭部,成為一個(gè)“巨而大”的企業(yè)并不代表沒有危機(jī),規(guī)模是有了,運(yùn)營(yíng)能否跟上,至關(guān)重要。90后、00后等大批進(jìn)入職場(chǎng)的年輕人,他們喜歡更加美好的生活空間,環(huán)境更自由、溝通更方便、約束更少的辦公空間。這對(duì)長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公品牌都是比較大的挑戰(zhàn)。一旦某些細(xì)節(jié)做的不夠好,他們很快會(huì)失去這群年輕的用戶。如何從“規(guī)模為王”走向“運(yùn)營(yíng)為王”,這條路很多企業(yè)還沒有走通。

同樣,一些“小而美”企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大,一方面在迅速變化的時(shí)代,他們是不是真的“美”,能不能一直“美”下去,也離不開深度運(yùn)營(yíng);另一方面,小而美的企業(yè)如何適應(yīng)更為殘酷的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),要不要找個(gè)“爸爸”?怎么找到“好爸爸”,選擇地產(chǎn)爸爸、創(chuàng)業(yè)爸爸、還是酒店爸爸,都是創(chuàng)始人要思考的重大戰(zhàn)略問題。

綜上,2019年租賃市場(chǎng),或?qū)⒂瓉?ldquo;巨而美”格局。蜜蜂已經(jīng)進(jìn)來,新的蜂王或許誕生。

消息來源:邁點(diǎn)網(wǎng)