企業(yè)觀察報記者 朱琳
或許正是昔日合作伙伴的圍剿，堅定了搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心 東方IC / 供圖
11月1日，鏈家和我愛我家同時終止了與搜房網(wǎng)的業(yè)務(wù)合作，這標(biāo)志著國內(nèi)二手房中介與最大流量入口網(wǎng)站關(guān)系的正式斷裂。
這并非房產(chǎn)中介與搜房網(wǎng)首次交惡，事實上，從今年3月開始，一場聲勢浩大的房產(chǎn)中介聯(lián)合抵制垂直網(wǎng)站行為使搜房網(wǎng)遭受重大影響。
雖然鏈家給出了上戶效果變差、假房源泛濫等分手原因，但導(dǎo)致二者分道揚鑣的根本原因在于，搜房網(wǎng)已經(jīng)開始進(jìn)行轉(zhuǎn)型，成為一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司——這意味著搜房網(wǎng)將成為鏈家等房產(chǎn)中介的競爭對手，搶食正處于下行期的房地產(chǎn)市場蛋糕。
決裂幾乎無可避免。此前以信息發(fā)布為主、依賴廣告模式的搜房網(wǎng)，和側(cè)重線下交易、靠傭金吃飯的房產(chǎn)中介取長補(bǔ)短、通力合作;眼下，房地產(chǎn)市場低迷，二者同時遭遇發(fā)展瓶頸，搜房網(wǎng)想要往線下轉(zhuǎn)型，房產(chǎn)中介試圖向線上發(fā)展，于是，一場分手大戰(zhàn)演變?yōu)镺2O布局大戰(zhàn)。
遭眾多房產(chǎn)中介抵制
短短一周之內(nèi)，搜房網(wǎng)形勢急轉(zhuǎn)直下。10月23日，鏈家發(fā)布了《致全體鏈家經(jīng)紀(jì)人的一封信》，高調(diào)宣布將于11月1日起全面終止與搜房網(wǎng)的合作;10月27日，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉公開表示，繼南京之后，其最重頭的北京市場租賃業(yè)務(wù)也將從11月1日起終止與搜房網(wǎng)的合作;中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，中原地產(chǎn)正在觀望，未來也可能考慮與搜房等平臺終止合作。
作為搜房網(wǎng)最大購買端口流量的付費客戶，鏈家的突然撤出給了搜房網(wǎng)重重一擊，鏈家內(nèi)部信傳出的第二天，搜房網(wǎng)股價開盤即下跌。
在內(nèi)部信中，鏈家細(xì)數(shù)搜房網(wǎng)的三宗罪：一、搜房上戶效果越來越差;二、搜房已經(jīng)變成一家中介公司，成為其競爭對手;三、搜房在開歷史倒車，鏈家不愿與之為伍。
北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，2012年-2014年，鏈家在搜房網(wǎng)上平均每月買賣端口上戶量為2.5個/月、1.4個/月、0.9個/月，其中2014年9月份跌至0.6個/月。這意味著搜房端口平均一個半月才能上一個戶。
上戶效果變差，“端口費”卻不斷上漲，這成為房產(chǎn)中介與搜房網(wǎng)矛盾的導(dǎo)火索。消息顯示，今年5月份，搜房網(wǎng)因單方面宣布提高端口費，在全國范圍內(nèi)遭到中介公司聯(lián)盟的抵制。5月28日，占據(jù)杭州二手房市場逾80%市場份額的9家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，以聯(lián)盟形式宣布下架在搜房網(wǎng)的所有房源，下架事件迅速蔓延。隨后，重慶10家中介形成聯(lián)盟與搜房網(wǎng)展開談判，北京也成立由鏈家、我愛我家、中原地產(chǎn)、麥田房產(chǎn)、21世紀(jì)不動產(chǎn)5家中介組成的中介聯(lián)盟與搜房網(wǎng)進(jìn)行談判;6月11日，青島市50家房地產(chǎn)中介公司組成聯(lián)盟，宣布全面暫停與搜房網(wǎng)合作，將16萬套房源從搜房網(wǎng)端口下架。在各地中介此起彼伏的抵制中，搜房網(wǎng)市值由3月份最高的近100億美元回落到目前的約38億美元。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓對企業(yè)觀察報記者表示，導(dǎo)致房產(chǎn)中介與搜房網(wǎng)矛盾激化的原因有以下幾點：一、搜房網(wǎng)收取的傭金過高;二、雙方之間的合作模式已經(jīng)難以承受高成本之下的風(fēng)險;三、目前房地產(chǎn)市場在萎縮，二者合作的利潤空間受到很大的擠壓。
搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型謀突圍
或許正是昔日合作伙伴的圍剿，堅定了搜房網(wǎng)轉(zhuǎn)型的決心。
今年7月，搜房斥資近10億元入股房地產(chǎn)代理公司深圳世聯(lián)行、合富輝煌，分別成為這兩家公司的第二大股東。10月7日，搜房宣布將出資5100萬美元入股21世紀(jì)不動產(chǎn)，成為其第二大股東。10月31日，搜房網(wǎng)宣布與中國第五大新房代理機(jī)構(gòu)同策簽署投資及合資公司協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，搜房以3.81億元現(xiàn)金認(rèn)購?fù)咭寻l(fā)行股本16%的新股;搜房和同策將分別投資6000萬元和4000萬元成立一家合資公司，提供房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)。
短短四個月，搜房網(wǎng)連續(xù)戰(zhàn)略入股四家房地產(chǎn)代理公司，整合線下房產(chǎn)資源的野心不言自明，也正式宣告了與房產(chǎn)中介公司變成競爭關(guān)系。
此前，搜房創(chuàng)始人、董事會執(zhí)行主席莫天全曾在內(nèi)部郵件中感嘆：“遭到房產(chǎn)中介公司聯(lián)手抵制已不是第一次，主動尋求和解并沒有從根本上解決問題。今年接連出現(xiàn)的房產(chǎn)電商‘漲價-抵制-求和’現(xiàn)象提醒房產(chǎn)電商，轉(zhuǎn)型升級迫在眉睫。”
事實證明，搜房網(wǎng)對此早有準(zhǔn)備。本報記者根據(jù)鏈家內(nèi)部信的爆料查詢?nèi)珖髽I(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，搜房早在2011年就注冊了一家公司，全稱為“北京怡然居客科技發(fā)展有限公司”，經(jīng)營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。鏈家內(nèi)部信稱，目前，搜房已經(jīng)把原部分端口銷售團(tuán)隊轉(zhuǎn)為經(jīng)紀(jì)人，并開始在各經(jīng)紀(jì)公司挖人，種種行為已經(jīng)表明搜房開始要賣房，成為一家真正的經(jīng)紀(jì)公司。
8月20日，搜房正式宣布啟動向交易大平臺轉(zhuǎn)型，確定“網(wǎng)絡(luò)+交易+金融”的模式。莫天全重新披掛上陣，出任搜房CEO，親自掌舵搜房轉(zhuǎn)型。莫天全在郵件中表示，搜房結(jié)束了信息平臺的發(fā)展階段，正在走過資訊媒體平臺，已經(jīng)啟動向交易大平臺快速轉(zhuǎn)型。
中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶告訴本報記者，搜房網(wǎng)最大的問題在于，多年來一直未能找到清晰的盈利模式，在行業(yè)沖擊下，其業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型會受到原有業(yè)態(tài)的阻礙，房產(chǎn)中介的離去考驗著搜房網(wǎng)的平臺價值和用戶黏性。另外，雖然搜房網(wǎng)目前是房產(chǎn)行業(yè)移動互聯(lián)網(wǎng)端的領(lǐng)頭羊，但用戶數(shù)量還遠(yuǎn)未形成行業(yè)壁壘，隨時有被撼動的危險。
謝逸楓對本報記者表示，對于轉(zhuǎn)型中的搜房網(wǎng)來說，最關(guān)鍵的是要提高網(wǎng)絡(luò)交易平臺的安全性。對于搜房網(wǎng)即將涉足的互聯(lián)網(wǎng)金融，由于受制于政策和法律的瓶頸，目前發(fā)展起來還有難度。
房產(chǎn)中介O2O或?qū)⒊纱筅厔?/strong>
事實上，不僅搜房網(wǎng)迅速展開了線下布局，鏈家等傳統(tǒng)的房產(chǎn)中介也早已開始線上運作，房產(chǎn)中介的O2O趨勢明顯。
11月1日，鏈家在線正式更名為鏈家網(wǎng)，并在線上線下進(jìn)行全城推廣。鏈家在內(nèi)部信中稱，終止合作對鏈家的損失充其量為2%，這個2%完全可能通過自身的渠道建設(shè)(核心是鏈家網(wǎng))來進(jìn)行彌補(bǔ)，而鏈家網(wǎng)目前成交占比已達(dá)到24%。
與搜房網(wǎng)決裂的同時，鏈家并沒有放棄和其他房地產(chǎn)信息平臺的合作。鏈家稱，將加大對新浪、搜狐焦點、58同城、趕集等其他網(wǎng)絡(luò)渠道的投入。趕集網(wǎng)、58同城、搜狐焦點等也不失時機(jī)地紛紛向房產(chǎn)中介示好。58同城CEO姚勁波表示，58同城更重視與中介公司的合作而不是自己去當(dāng)中介;搜狐焦點更是宣布其二手房最遲將于2015年1月1日實現(xiàn)免費發(fā)布線上房源，取消向經(jīng)紀(jì)人收取端口費，開行業(yè)先河。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，搜狐焦點、58同城、趕集介入的背后，是巨額的利益蛋糕。全國二手房網(wǎng)站的市場營業(yè)額由2008年的過千萬元，迅速發(fā)展到今天的十幾億元，讓房地產(chǎn)電商平臺們垂涎，意圖搶占搜房網(wǎng)留下的市場。加上各大房產(chǎn)中介自身的官方網(wǎng)站，北京的二手房市場正式進(jìn)入割據(jù)時代。
北京師范大學(xué)副教授徐青在接受本報記者采訪時指出，房產(chǎn)中介O2O是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，如果不是搜房網(wǎng)和鏈家率先變革也必將有后來者。未來房產(chǎn)中介和垂直門戶依然會共存，但提供的信息會更加真實完整，展示信息的手段會更加豐富，搜尋信息的時間成本和交易成本不斷降低，同時市場的門檻會提高，新進(jìn)入者想要獲取市場份額將越來越難。
對于房產(chǎn)中介O2O，謝逸楓提出了四點建議：讓利于消費者以獲取更多的客戶資源;提供安全可靠的交易模式;加強(qiáng)行業(yè)合作;把握好房地產(chǎn)市場發(fā)展行情，這也是關(guān)鍵的一點。
