■ 京津冀產(chǎn)業(yè)園系列報(bào)道(11)
《企業(yè)觀察報(bào)》記者 徐景升
在京津冀一體化進(jìn)程中，既有一些產(chǎn)業(yè)遷出北京，但河北、天津的一些企業(yè)也陸續(xù)進(jìn)京。
10月17日，在北京豐臺(tái)科技園內(nèi)，漢威國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目租賃部總監(jiān)劉澈對(duì)企業(yè)觀察報(bào)記者表示，之所以有多家河北、天津企業(yè)入駐，源于豐臺(tái)科技園的優(yōu)惠政策以及品質(zhì)較高的辦公環(huán)境。
“京津冀三地發(fā)展不平衡，北京集中了更多的優(yōu)質(zhì)公共資源，這對(duì)入駐企業(yè)的未來發(fā)展提供了更多的機(jī)遇。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系主任趙秀池如是說。
進(jìn)駐企業(yè)的考量
“企業(yè)進(jìn)駐并不是單純選址這么簡(jiǎn)單，而是對(duì)未來三到五年的區(qū)域發(fā)展前景較為看好。”劉澈說。
據(jù)了解，豐臺(tái)科技園除了擁有生物醫(yī)藥、軌道交通、航空航天、工程服務(wù)四大傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)之外，還最新引入了金融行業(yè)，且正在打造金融港概念。例如，民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行、北京銀行等金融企業(yè)的后臺(tái)數(shù)據(jù)中心匯聚于豐臺(tái)科技園，且與金融街產(chǎn)業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)了差異化運(yùn)營(yíng)。金融街產(chǎn)業(yè)區(qū)聚集了前端投資部門，而金融港則注重做金融后端服務(wù)。
曾幾何時(shí)，北京CBD、中關(guān)村等傳統(tǒng)商圈聚集著眾多企業(yè)。但由于企業(yè)的扎堆效應(yīng)，使得租金連年走高，危機(jī)終于在2010年爆發(fā)，包括惠普在內(nèi)的諸多外資機(jī)構(gòu)選擇逃離核心圈。
此時(shí)，發(fā)展相對(duì)滯后的豐臺(tái)科技園等到了機(jī)會(huì)，因?yàn)檫@里同樣具備與中關(guān)村科技園一致的優(yōu)惠政策。
“企業(yè)當(dāng)初為什么愿意去中關(guān)村，是因?yàn)橛姓哐a(bǔ)助。而豐臺(tái)科技園具備同樣的優(yōu)惠政策，同時(shí)還擁有國(guó)貿(mào)5A級(jí)寫字樓辦公環(huán)境和后續(xù)物業(yè)服務(wù)。”劉澈表示，各個(gè)環(huán)節(jié)的加分使得漢威國(guó)際廣場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)其介紹，漢威國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的規(guī)劃面積近85萬平方米，如此大體量的城市綜合體在北京并不多，與其規(guī)模大體相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目?jī)H有國(guó)貿(mào)、東方廣場(chǎng)、華貿(mào)項(xiàng)目。
此外，租金較低也是漢威國(guó)際廣場(chǎng)的一大優(yōu)勢(shì)。據(jù)介紹，該項(xiàng)目的日租金為4-4.5元/平方米，而CBD項(xiàng)目的日租金則為10-20元/平方米，中關(guān)村科技園也在10元/平方米以上。因此，除了北京的企業(yè)之外，許多河北、天津企業(yè)也相中了豐臺(tái)科技園。
“京津冀一體化需要5-10年，甚至10-20年的一個(gè)過程。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)邱仰林表示，這表明在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，北京是資源、人才、政策等要素高度集中的城市，因此很多天津、河北的企業(yè)，不是到北京設(shè)立總部就是建立分公司。
北京南城并非傳統(tǒng)的辦公區(qū)域，在人氣以及配套方面能否達(dá)標(biāo)?劉澈認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金原則就是“地段”。“在前些年可能有一些人會(huì)覺得豐臺(tái)區(qū)并不是很好，畢竟那時(shí)地鐵尚未開通，甚至連總部基地3期項(xiàng)目也不是特別好賣，但現(xiàn)在早已時(shí)過境遷。”
目前，在大力發(fā)展南城的利好政策促進(jìn)下，北京已投資4000多億元改善南城的交通，地鐵9號(hào)線豐臺(tái)科技園站已進(jìn)入北京1小時(shí)地鐵經(jīng)濟(jì)圈，以前困擾豐臺(tái)科技園的交通瓶頸已破除。未來，豐臺(tái)科技園將與豐臺(tái)火車站實(shí)現(xiàn)接駁，成為一個(gè)重要的交通樞紐。
“具備了交通優(yōu)勢(shì)，豐臺(tái)科技園的發(fā)展前景可期。”劉澈說。
破解京津冀屏障
京津冀一體化究竟是讓北京企業(yè)外遷，還是津冀企業(yè)進(jìn)京?
對(duì)此，邱仰林表示：“關(guān)鍵是讓市場(chǎng)的力量進(jìn)行分流，前提是打開京津冀之間的屏障。”
政策因素或許是正在打開的一道鎖。“入駐豐臺(tái)科技園的企業(yè)，盡管北京本地企業(yè)是主力，但河北的房地產(chǎn)公司、環(huán)保公司，天津的工業(yè)園總部也有一定的數(shù)量，比如河北眾美集團(tuán)、天津工貿(mào)園等。”劉澈表示，入駐的企業(yè)有兩部分需求，一是企業(yè)總部，二是拓展新業(yè)務(wù)。
對(duì)于企業(yè)來講，更看重優(yōu)惠政策。比如入園企業(yè)都可享受所得稅減免、高管個(gè)稅優(yōu)惠以及員工的工作居住證、戶口等相關(guān)人才引進(jìn)政策，這就解決了企業(yè)高管、員工的后顧之憂。
截至目前，隨著中鐵產(chǎn)業(yè)園、華夏幸福、“通號(hào)院”等項(xiàng)目的陸續(xù)開工，豐臺(tái)科技園區(qū)域的成熟度逐漸提升。
今年10月13日，北京市國(guó)土資源局拍賣位于豐臺(tái)科技園東區(qū)三期的一宗多功能用地，吸引了華潤(rùn)、方興、龍湖、華夏幸福、中鐵建工共計(jì)5家企業(yè)參與。經(jīng)過43輪爭(zhēng)奪，中鐵建工以25.8億元摘得該地塊，溢價(jià)率達(dá)56%，折合樓面地價(jià)15718元/平方米。
中鐵建工相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，該地塊周圍的商業(yè)氛圍較好，豐臺(tái)科技園區(qū)域已發(fā)展成熟，且公司的總部位于該區(qū)域。“我們的后期產(chǎn)品以寫字樓和商業(yè)為主，且商業(yè)部分將選擇自持。”
“長(zhǎng)期來看，京津冀一體化有助于解決北京交通擁堵、資源過度集中等問題。”邱仰林認(rèn)為，現(xiàn)在北京的很多資源可以擴(kuò)散。未來一段時(shí)間，房企會(huì)逐漸加大在北京周邊的津冀范圍內(nèi)布局，這都將通過市場(chǎng)的力量去實(shí)現(xiàn)。比如說，現(xiàn)在中關(guān)村科技園設(shè)立了多個(gè)分園，石家莊把市區(qū)面積擴(kuò)大了3倍，把很多縣市改為區(qū)，這都是實(shí)現(xiàn)京津冀一體化的重要方案。
“未來北京的發(fā)展空間不夠，就會(huì)通過市場(chǎng)的力量進(jìn)行分流。”邱仰林說，與此相反，津冀企業(yè)進(jìn)駐豐臺(tái)科技園則是另一種嘗試。隨著京津冀一體化的推進(jìn)，如何實(shí)現(xiàn)多方共贏，最需要的是推動(dòng)資金、技術(shù)、管理等要素實(shí)現(xiàn)自由流動(dòng)、優(yōu)化配置。
