■ 京津冀產(chǎn)業(yè)園系列報道(8)
《企業(yè)觀察報》記者 徐景升
“有些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目醉翁之意不在酒，看中的是低價拿到的住宅配套，我們拒絕這樣的發(fā)展模式。”9月22日，在通州光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，北京經(jīng)開亦城投資顧問有限公司項目經(jīng)理蔣輝對企業(yè)觀察報記者表示，公司的運營策略是，堅持產(chǎn)業(yè)先行，以產(chǎn)業(yè)為主。
據(jù)蔣輝介紹，公司旗下的產(chǎn)品——國際企業(yè)大道項目同樣遵循這樣的發(fā)展模式，其產(chǎn)品定位以企業(yè)總部為主，包括研發(fā)、辦公、品牌展示、企業(yè)會所等。
對于近期業(yè)界熱議的京津冀一體化發(fā)展，蔣輝表示，期待打破地域限制，解決人才落戶及企業(yè)稅收等核心問題。
拒絕圈地賣樓模式
北京經(jīng)開亦城投資顧問有限公司(以下簡稱北京經(jīng)開)成立于2009年8月，是隸屬于北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的國有控股企業(yè)，由北京經(jīng)濟技術(shù)投資開發(fā)總公司和北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司共同出資成立。截至目前，北京經(jīng)開已完成項目開發(fā)150多萬平方米，打造了國際企業(yè)大道、北京經(jīng)開工大軟件園(BDA芯中心)、中和科技園等一系列品牌。
據(jù)了解，北京經(jīng)開國際企業(yè)大道Ⅲ項目位于亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東部，通州光機電一體化產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)。該項目啟動區(qū)占地面積30萬平方米，建筑面積50余萬平方米。其先期開發(fā)建設(shè)部分的總建筑面積為26萬平方米，由62棟企業(yè)獨棟、雙拼集合辦公總部及商業(yè)部分組成。
談及國際企業(yè)大道項目，蔣輝表示，該項目位于北京東南五環(huán)，區(qū)位優(yōu)勢明顯。“從這里到河北廊坊市僅30分鐘車程，比到亞運村還要快。此外，國際企業(yè)大道項目處在京津概念的核心地帶。隨著亦莊火車站的開通，該項目將在環(huán)渤?？偛炕刂刑幱谝粋€較好的戰(zhàn)略位置。”
在京津冀一體化進程中，有些企業(yè)需要把企業(yè)總部放在北京，把生產(chǎn)環(huán)節(jié)放在河北。還有一些企業(yè)需要進京發(fā)展，亦莊區(qū)域便成為一種很好的選擇。同時，河北方面則希望借助京津冀一體化實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級，甩掉以往低端產(chǎn)業(yè)聚集的帽子。
河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)京津冀一體化發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新中心專職副主任田學(xué)斌認(rèn)為，京津冀協(xié)同發(fā)展關(guān)系到各方的城市布局、產(chǎn)業(yè)布局，更關(guān)系到三地的可持續(xù)發(fā)展。京津冀協(xié)同發(fā)展是大勢所趨，但協(xié)同推進的突出難點在于利益分享，即如何尋找到各方的利益平衡點。
“在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大行其道的背景下，難免會出現(xiàn)一些亂象。”據(jù)蔣輝介紹，一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目以引入產(chǎn)業(yè)的名義跟地方政府談，而實際上卻醉翁之意不在酒，他們看中的往往是產(chǎn)業(yè)配套建設(shè)。比如一些開發(fā)商因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)和住宅項目成本低廉，因此多以賣房為主，最終造成當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)未發(fā)展起來，而地價、房價卻被拉高。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士也表示，掛羊頭賣狗肉式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式過于倚重賣房而忽視園區(qū)運營，甚至為了賣樓而圈地，會給當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展造成不良影響。
“我們看重的是園區(qū)運營、園區(qū)企業(yè)的資源和產(chǎn)業(yè)聚集。”蔣輝表示，北京經(jīng)開采用園區(qū)化管理模式，從銷售到后續(xù)服務(wù)全程負(fù)責(zé)，使園區(qū)實現(xiàn)了真正意義上的運營。
蔣輝介紹說，亦莊區(qū)域有很多類似的企業(yè)辦公樓項目，有的甚至價格低于北京經(jīng)開國際企業(yè)大道項目。“為什么很多企業(yè)最終選擇了北京經(jīng)開，原因在于我們的開發(fā)思路和運營方式得到了企業(yè)的認(rèn)可，我們平臺提供的服務(wù)是其他園區(qū)不具備的。比如，某個服裝品牌的總部需要產(chǎn)品清倉特賣，就可以使用北京經(jīng)開的平臺發(fā)布，同時我們還擁有園區(qū)5萬多名員工的購買力。”
值得一提的是，北京經(jīng)開還擁有教育資源及融資平臺。截至目前，北京經(jīng)開與北京對外貿(mào)易經(jīng)濟大學(xué)、北京工業(yè)大學(xué)等高校已展開合作，在課題和商機方面進行對接。同時，北京經(jīng)開獨有的融資平臺可幫助符合條件的企業(yè)實現(xiàn)新三板上市。
破解戶口稅收瓶頸
“在園區(qū)內(nèi)是先做好產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入還是先建配套，北京經(jīng)開的做法是產(chǎn)業(yè)先行，以產(chǎn)業(yè)為主。”蔣輝表示，北京經(jīng)開在做項目時不是一上來就跟地方政府談配套，比如要多少住宅指標(biāo)，而是實打?qū)嵉叵劝旬a(chǎn)業(yè)做好。“這對企業(yè)客戶來說當(dāng)然是好事，但對于我們來說則有些費力不討好，因為這么做沒有直接賣住宅來錢快。”
當(dāng)然，北京經(jīng)開也并非忽視住宅配套，只是在主次上有所區(qū)別。以國際企業(yè)大道項目為例，其涵蓋了產(chǎn)業(yè)用地以及配套用地。蔣輝介紹說，在配套設(shè)施方面，他們主要看如何為企業(yè)員工提供服務(wù)。“在國際企業(yè)大道項目的周邊，我們拿了F3、F2多功能用地，其中F2地塊內(nèi)可以做一些70年產(chǎn)權(quán)的住宅配套。”
據(jù)蔣輝介紹，這些住宅配套產(chǎn)品不會提前向市場銷售，而是等待產(chǎn)業(yè)項目落地后，再把這些配套住宅優(yōu)先銷售給園區(qū)內(nèi)的企業(yè)。只有在滿足了企業(yè)的需求之后，才會面向市場進行銷售。
據(jù)悉，距國際企業(yè)大道項目1.5公里處，就是該項目的住宅配套。為了方便員工通行。園區(qū)在每天早晚高峰期開通了班車，每9分鐘一班，票價2元，有經(jīng)開卡則可打八折。同時，國際企業(yè)大道項目還配有食堂、基礎(chǔ)商業(yè)等設(shè)施。
蔣輝認(rèn)為，有了上述的配套設(shè)施，就可吸引人才落戶，集聚產(chǎn)業(yè)園區(qū)的氛圍和人氣。這與國家的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、城市發(fā)展方向是一致的，還可減輕城市中心區(qū)的人口及交通壓力。“如果員工住在昌平，卻在南五環(huán)上班，每天花在路上的時間則需要四五個小時，容易造成人才流失。”
在京津冀一體化進程中，蔣輝坦言，希望相關(guān)部門能解決企業(yè)進駐園區(qū)面臨的一些困難。
蔣輝表示，在其接觸的一些企業(yè)中，戶口、稅收等問題尤為明顯。比如企業(yè)從河北、天津到北京之后，能否享受到同樣的教育、醫(yī)療等配套資源。企業(yè)想挪動一下，就涉及到納稅問題。再比如北京的企業(yè)把生產(chǎn)環(huán)節(jié)進行外遷，納稅該如何分配，優(yōu)惠政策該如何協(xié)調(diào)，各地應(yīng)摒棄地方保護主義，讓市場更好地配置資源。
“京津冀協(xié)同發(fā)展需要相關(guān)各方鼎力合作。”國家行政學(xué)院經(jīng)濟學(xué)教研部主任張占斌認(rèn)為，這不僅要有中央的統(tǒng)籌規(guī)劃、頂層設(shè)計，也需要各地協(xié)同、創(chuàng)新，從而實現(xiàn)科學(xué)定位、優(yōu)勢互補。
