面對商業(yè)空間運(yùn)營的重重困難，如何為酒店、公寓、辦公三大產(chǎn)業(yè)鏈接上下游資源，打造商業(yè)空間創(chuàng)新生態(tài)圈，已經(jīng)成為各個(gè)品牌關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，存量市場促成物業(yè)高能組合運(yùn)營，也讓酒店、公寓、辦公成為了投資新風(fēng)口。
10月17日，邁點(diǎn)空間流量經(jīng)濟(jì)高峰論壇（合能·上海站）于上海元一希爾頓酒店隆重召開。本屆峰會將匯聚服務(wù)商、品牌方與資本方等多方精英人士，聚焦存量物業(yè)市場，共同探尋區(qū)域發(fā)展新機(jī)遇，拓展空間新資源，提升品牌價(jià)值，助力產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
本屆空間流量經(jīng)濟(jì)高峰論壇，將以“合能”為主題，2個(gè)權(quán)威報(bào)告，7大運(yùn)營案例分享，2場大咖圓桌對話，1次超級創(chuàng)新秀，聚焦江浙滬存量物業(yè)市場，探討運(yùn)營之道，切實(shí)解決商業(yè)空間資產(chǎn)變現(xiàn)、坪效提升、成本節(jié)約等具體運(yùn)營難題。
圖1：活動現(xiàn)場圖1
本屆盛典定向邀約150+旅游住宿業(yè)品牌代表，80+公寓辦公品牌，50+地產(chǎn)及投資機(jī)構(gòu)，15+學(xué)術(shù)代理和課題專家，150+總經(jīng)理及以上職位企業(yè)高管，共同參與和見證此次盛會。
不論市場短期熱點(diǎn)如何切換，數(shù)據(jù)一定是指引方向的硬核力量。大數(shù)據(jù)分析不僅使企業(yè)能夠跟隨瞬息萬變的潮流而不斷更新，而且還具有預(yù)測未來發(fā)展趨勢的能力。
邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI（旅游住宿也品牌部分）自2009年以來，花費(fèi)十年時(shí)間一直在做的事情，通過對6000+酒店搜索指數(shù)、輿情指數(shù)、運(yùn)營指數(shù)、媒體指數(shù)4個(gè)維度數(shù)據(jù)的不間斷監(jiān)控，實(shí)時(shí)了解消費(fèi)者動態(tài)的調(diào)整、個(gè)體投資人的變化、品牌競爭力的綜合分析。在這背后，MBI引入了客群轉(zhuǎn)化漏斗模型，以及三大權(quán)威數(shù)據(jù)后盾：品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院、邁點(diǎn)研究院、指數(shù)獨(dú)立顧問委員會，分別構(gòu)建了戰(zhàn)略勢能、研發(fā)動能、創(chuàng)新機(jī)能。最終以國家行業(yè)藍(lán)皮書、住宿業(yè)大數(shù)據(jù)、品牌白皮書、市場研究咨詢、指數(shù)體系搭建等成果與行業(yè)人士共享MBI研究成果。
圖2：邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇
邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇發(fā)布了《2019H1旅游住宿業(yè)品牌發(fā)展報(bào)告》，與參會嘉賓共同分享MBI大數(shù)據(jù)研究成果，共同明晰旅游大住宿產(chǎn)業(yè)脈絡(luò)。
不同類型酒店在2019年上半年的運(yùn)營情況，丁曉宇用了6個(gè)字來形容高端酒店市場，“分化效應(yīng)明顯”。從開業(yè)數(shù)量來說，2019年，上半年高端酒店品牌國內(nèi)同比2018年增速放緩。與此同時(shí)，還呈現(xiàn)出明顯的分化效應(yīng)，營收不佳與推陳出新齊飛，管理不善與聚勢效應(yīng)共現(xiàn)。
有的品牌在過去只是單純依靠投資單一要素實(shí)現(xiàn)獲利，但現(xiàn)實(shí)是，那樣的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返。整個(gè)產(chǎn)業(yè)上任何一個(gè)環(huán)節(jié)難以依靠簡單維持過去十年的做法來獲利。同樣是十年的時(shí)間，也有的品牌通過理性投資、質(zhì)量趕超以及運(yùn)營驅(qū)動實(shí)現(xiàn)了自我的多次超越。
圖3：邁點(diǎn)研究院研究總監(jiān)郭德
邁點(diǎn)研究院研究總監(jiān)郭德榮發(fā)布了《2019年上半年長租公寓品牌發(fā)展報(bào)告》，用數(shù)據(jù)把脈未來長租公寓的方向。
輕重結(jié)合是未來非常重要的發(fā)展模式。同時(shí)2B、2G兩個(gè)產(chǎn)品一定是未來長租公寓的主打盈利點(diǎn)。
郭德榮表示，長租公寓這個(gè)產(chǎn)業(yè)長期來講還是朝陽產(chǎn)業(yè)，雖然過程當(dāng)中會有一些坎坷，但是只要政策層面還在推動，只要消費(fèi)客群會有源源不斷升級的需求出來，只要商業(yè)地產(chǎn)還需要更持續(xù)地提高資產(chǎn)溢價(jià)，作為商業(yè)地產(chǎn)板塊非常重要的核心板塊，公寓品牌的未來，美好會繼續(xù)。
所謂合能，就是把商業(yè)空間各條產(chǎn)業(yè)鏈的能力合起來，彼此賦能，彼此給力，碰撞更多的商業(yè)可能。探討運(yùn)營之道，切實(shí)解決商業(yè)空間資產(chǎn)變現(xiàn)、坪效提升、成本節(jié)約等具體運(yùn)營難題，成為了當(dāng)下品牌的重要命題。
歐佩股份國內(nèi)事業(yè)部總經(jīng)理、執(zhí)行董事毛麗媛從線下消費(fèi)場景、線上消費(fèi)商城到線上線下重組融合這3個(gè)角度介紹了酒店新零售應(yīng)該如何在提升坪效的同時(shí)提升用戶體驗(yàn)。毛麗媛認(rèn)為新零售應(yīng)與酒店資源從彼此賦能變成彼此合能，讓酒店新零售能夠在增加坪效的同時(shí)還能提升用戶體驗(yàn)。
當(dāng)下，城市更新和存量改造已經(jīng)成為了主旋律，品宅裝飾科技合伙人、首席運(yùn)營官宋劍秋分享了“內(nèi)裝工業(yè)化”在城市更新中的價(jià)值。內(nèi)裝工業(yè)化本質(zhì)上是用一個(gè)機(jī)械替代人工的過程，效率高、周期短、環(huán)保、節(jié)約用材、工期和人工成本，性價(jià)比較高。
人工智能時(shí)代能夠給酒店帶來什么變化？智慧酒店究竟可以增加哪些真正有實(shí)際意義價(jià)值的內(nèi)容？云跡科技商務(wù)合作高級副總裁趙永波表示，機(jī)器人并非是要將人工完全淘汰，而是要讓人工節(jié)省出時(shí)間，去做更有感情、更有溫度的事情。機(jī)器人則更有效率地完成機(jī)械化、反人類的重復(fù)性勞動密集型的工作。在未來，機(jī)器人讓人類更幸福，讓服務(wù)更加高效。
“到2025年全球物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備的出貨量將達(dá)到215億臺，” 涂鴉智能智慧酒店事業(yè)部總經(jīng)理應(yīng)海平表示，這個(gè)數(shù)據(jù)意味著智能家居在實(shí)際場景中的運(yùn)用越來越普遍了。涂鴉智能的智慧SaaS生態(tài)系統(tǒng)，由硬件、軟件、服務(wù)商和平臺組成，打造了一系列智慧家居、智慧地產(chǎn)、智慧酒店、智慧公寓、智慧養(yǎng)老、智慧安防等智能化產(chǎn)品。
同程旅游住宿產(chǎn)業(yè)金融事業(yè)部總經(jīng)理喬烽介紹，基于新技術(shù)和新的融資模式，酒店項(xiàng)目可以脫離于原來的抵押模式，設(shè)計(jì)新產(chǎn)品新融資服務(wù)，解決融資難題。同程旅游·同驛貸的產(chǎn)品定位的正是住宿產(chǎn)業(yè)的融資服務(wù)商，著力于解決住宿行業(yè)存在的融資難題。
THE BOXX創(chuàng)始合伙人皇土土認(rèn)為：“我們需要研究消費(fèi)者，把握消費(fèi)者變化的趨勢，才有可能創(chuàng)造趨勢型的機(jī)會、趨勢型的模式。” “智”是科技，“娛”是流量，二者的結(jié)合為商業(yè)地產(chǎn)、線下空間帶來巨大的機(jī)遇。
宜尚PLUS品牌CEO張俊鋒表示，2019年，無論是經(jīng)濟(jì)型酒店還是中端酒店，都出現(xiàn)了同質(zhì)化、消費(fèi)者忠誠度低、復(fù)購率低等問題。而酒店業(yè)要解決這些問題就必須學(xué)會和客戶達(dá)到同頻共振，也就是價(jià)值共振。宜尚PLUS的創(chuàng)始人在北歐留學(xué)期間，發(fā)現(xiàn)了北歐人享受時(shí)光、享受人生、享受生活的幸福原因。結(jié)合這個(gè)靈感，創(chuàng)始人把北歐幸福帶回了中國，把當(dāng)?shù)氐拿袼罪L(fēng)情和當(dāng)?shù)氐慕ㄖO(shè)計(jì)帶回來，創(chuàng)造了宜尚PLUS酒店。
本屆論壇，以“資產(chǎn)運(yùn)營.盤活存量物業(yè)的N+1種可能”與“營銷策略.爆發(fā)品牌能量的X種組合”兩個(gè)話題，邀請不同類型的企業(yè)進(jìn)行了深度探討。
1.酒店及公寓資產(chǎn)運(yùn)營：盤活存量物業(yè)的N+1種可能
邁點(diǎn)網(wǎng)副總裁丁曉宇為圓桌主持人，寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國躍、希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部副總裁經(jīng)緯、首旅如家酒店集團(tuán)首席發(fā)展官胡雋、維也納酒店有限公司康鉑品牌事業(yè)部總裁肖波、樂乎公寓集團(tuán)副總裁/華東區(qū)總經(jīng)理何光、城家公寓首席戰(zhàn)略官蔣衛(wèi)東，作為對話嘉賓參與本次圓桌主題分享活動。
“在過去15年，是中國酒店相對來說最不賺錢的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以這些投資人應(yīng)該說本錢還沒有回來，要進(jìn)入新一輪的改造相信除了極個(gè)別的位置非常好的、過往幾年有非常好回報(bào)的酒店，他還有能力、有力氣可以去做。但是對于一些位置稍微差一點(diǎn)或者等級不夠好的，過去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市場競爭力下降等等，這些都是在面臨一個(gè)新階段的問題，這個(gè)痛點(diǎn)是巨大的痛點(diǎn)，而且也是巨大的存量。” 寶龍酒店集團(tuán)總經(jīng)理夏國躍在圓桌主題會議上說到。
希爾頓大中華區(qū)發(fā)展部副總裁經(jīng)緯，在本次圓桌主題會議中也提到，一些老舊的物業(yè)，到了更新改造的時(shí)候，如果附載的品牌不是希爾頓，換一個(gè)其它小品牌，它就絕不會有當(dāng)下的“江湖地位”。“就是因?yàn)榻裉煳覀儝斓氖窍栴D品牌，我們用希爾頓的服務(wù)、體系、會員來服務(wù)他。” 經(jīng)緯說道。
首旅如家酒店集團(tuán)首席發(fā)展官胡雋表示：以前我們開個(gè)賣場，把賣場作為主業(yè)態(tài)。在今天因?yàn)樯虉鲆呀?jīng)發(fā)生了巨大變化，沒有商場是以購物為主，基本都是以體驗(yàn)為主。寶龍有藝術(shù)館、萬象城有溜冰場等等，這樣一種休閑的業(yè)態(tài)對于新一代消費(fèi)者特別是80后、90后的父母帶孩子出來，實(shí)際上是非常好的生活方式，不只是簡單的教育培訓(xùn)，大人也需要休閑。
維也納酒店有限公司康鉑品牌事業(yè)部總裁肖波表示，除此之外，運(yùn)營方還需要有將國際品牌作出本土化調(diào)整的能力，打造最適合的方式來對應(yīng)本土消費(fèi)。比如法國品牌康鉑，在歐洲做中端酒店，進(jìn)入國內(nèi)之后做了相應(yīng)設(shè)計(jì)改變，把商業(yè)模式包括投資模型在中國進(jìn)行了重組化的落地。
如何體現(xiàn)一個(gè)體驗(yàn)場的魅力值，運(yùn)營力成為關(guān)鍵。“我們要給中小投資者或者是這些分散式公寓、集中式公寓的運(yùn)營商賦能，用樂乎這么多年積累的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)來幫大家提高價(jià)值。”樂乎公寓集團(tuán)副總裁/華東區(qū)總經(jīng)理何光，在說到運(yùn)營力時(shí)講到。
要做到參與協(xié)同，我們除了良好的運(yùn)營力，還需要對于物業(yè)的消化能力。比如，城家公寓首席戰(zhàn)略官蔣衛(wèi)東在圓桌中講到：“產(chǎn)品線豐富，對我們而言自身消化能力就增強(qiáng)強(qiáng)，同時(shí)華住也投資了一些其他業(yè)態(tài)，比如商業(yè)和聯(lián)合辦公，加上華住自己的二十多個(gè)酒店品牌，當(dāng)我們面對兩萬三萬這樣大體量物業(yè)的時(shí)候，我們就有很多的解決方案。”
2.新消費(fèi)群體來襲 酒店、公寓如何爆發(fā)品牌能量？
書香酒店投資管理集團(tuán)有限公司黨委書記董事長、品牌創(chuàng)始人朱巍、錦江都城酒店品牌總裁虞瑜、格林酒店集團(tuán)副總裁勵虹、ZMAX和潮漫品牌主理人/CEO黃玄、微舍公寓CEO朱成通、窩趣聯(lián)合創(chuàng)始人&品牌VP楊稷、THE BOXX創(chuàng)始合伙人皇土土在邁點(diǎn)網(wǎng)資深記者徐益文主持下，針對“營銷策略·爆發(fā)品牌能量的X種組合”這一話題，進(jìn)行深入探討。
書香酒店投資管理集團(tuán)有限公司黨委書記董事長、品牌創(chuàng)始人朱巍表示，當(dāng)下的酒店，的確必須不斷轉(zhuǎn)型升級，但書香酒店集團(tuán)想要堅(jiān)持自己的風(fēng)格，如中國式園林的環(huán)境的營造，養(yǎng)生方式，在朱巍看來，都是是有生命力的。如何把這個(gè)品牌或者說亮點(diǎn)做足？書香酒店集團(tuán)探索了一些內(nèi)容：環(huán)境營造，把中國對美的理解表達(dá)清楚；創(chuàng)新利用空間，思考如何提高坪效。
錦江都城酒店品牌總裁虞瑜認(rèn)為，品牌重新定位非常重要，錦江都城旗下經(jīng)典版本酒店里原有的不為人知的故事，在重新定位以后，每個(gè)酒店的特色故事、人物、形象全部重新展示出來，對于員工或體驗(yàn)者來說，也都有了一個(gè)深層高度的提高。商務(wù)版本酒店在在地文化的打造當(dāng)中，引入當(dāng)?shù)氐奈幕故?，打造成一個(gè)目的地酒店。
相比ZMAX和潮漫品牌，格林酒店集團(tuán)并不是那么“愛玩”。作為一家運(yùn)營為主的公司，格林酒店集團(tuán)加盟商占比高達(dá)90%，在勵虹看來，格林品牌是一個(gè)傳承的過程，從最初的格林豪泰的1.0到現(xiàn)在的格林豪泰的3.0，在重新煥發(fā)活力，但又和別的酒店并不完全一樣。
“從品牌來說，我一直時(shí)刻提醒自己ZMAX是品牌，而不只是酒店的商標(biāo)。”黃玄表示。在她看來，所謂的IP跨界有兩種劃分，一種就是所謂的聯(lián)合發(fā)聲，一種是真正的品牌跨界。聯(lián)合發(fā)聲是“肉體的癡纏”，互相交換數(shù)據(jù)，進(jìn)行線上線下的互相引流。品牌跨界是“靈魂的交鋒”。“我一直認(rèn)為這個(gè)世界上沒有人永遠(yuǎn)年輕，但是這個(gè)世界上永遠(yuǎn)有年輕人。”
關(guān)于如何觸達(dá)新年輕客群的心智，在微舍公寓CEO朱成通看來，一方面，可以做一些客戶的市場盡調(diào)，另一方面，現(xiàn)在客戶的心智和營銷的手段，除了品牌不斷地投放人、培養(yǎng)人、投放廣告的同時(shí)，很多營銷手段的更新，是要靠品牌自己發(fā)揮的。
窩趣聯(lián)合創(chuàng)始人&品牌VP楊稷介紹，在做具體業(yè)務(wù)之前，窩趣用了半年時(shí)間建立創(chuàng)建這個(gè)品牌和產(chǎn)品，思考年輕人關(guān)心的是什么。窩趣品牌希望賦予消費(fèi)者舒適生活和樂趣社交。
產(chǎn)品即運(yùn)營，運(yùn)營即品牌，“真正好的公司是專注于做產(chǎn)品的，你的產(chǎn)品在什么地方，交互能力在什么地方，”皇土土說道，“運(yùn)營在過程當(dāng)中其實(shí)是長效的事情，千萬不要沉醉于世界營銷，世界營銷其實(shí)是煙火，看起來好看，但是發(fā)揮的效應(yīng)變現(xiàn)轉(zhuǎn)化很小的。”
讓品牌了解最前沿的黑科技，讓產(chǎn)品獲悉市場最真實(shí)的硬需求，本次論壇獨(dú)創(chuàng)的超級創(chuàng)新秀環(huán)節(jié)，既是一場小規(guī)模的產(chǎn)品測評賽，也是服務(wù)端與平臺端面對面的點(diǎn)評會。
超級創(chuàng)新秀環(huán)節(jié)中，浙江想能睡眠科技股份有限公司、來也科技、云跡創(chuàng)意設(shè)計(jì)（上海）有限公司的三位代表進(jìn)行了3分鐘產(chǎn)品介紹，根據(jù)在場12位嘉賓的評審結(jié)果，想能代表以8票的優(yōu)勢，獲得了進(jìn)一步闡述產(chǎn)品的機(jī)會。
想能通過AI技術(shù)實(shí)現(xiàn)調(diào)節(jié)床墊的軟硬舒適度，解決酒店賓客認(rèn)床煩惱，把最先進(jìn)、舒適、智能化的產(chǎn)品帶入到酒店，根據(jù)酒店的需求，采用多種多樣的方式進(jìn)行合作，不增加酒店目前的成本，并且能一起推進(jìn)在酒店端的新零售，與酒店共同開拓新零售共享渠道的資源。
云跡7年來都致力于文創(chuàng)產(chǎn)品的開發(fā)，擁有一百多位簽約的產(chǎn)品設(shè)計(jì)師，并且用3D打印的技術(shù)測試了一百多種材質(zhì)，所以在產(chǎn)品開發(fā)上，特別是文創(chuàng)產(chǎn)品開發(fā)上非常成熟，最重要的是沒有開模的費(fèi)用，大大降低產(chǎn)品開發(fā)的成本。
來也科技公司的定位是，在商業(yè)地產(chǎn)和大住宿領(lǐng)域的科技服務(wù)中做AI管家。AI不單單只是為了解決基礎(chǔ)的人工服務(wù)，而是作為用戶的數(shù)據(jù)沉淀和信息入口。
